Что будет с ценами на жилье: изучаем вклад программ "Отау" и "Наурыз"

Запуск ипотечных программ вкупе с денежными инъекциями в рынок недвижимости создают дополнительный спрос более чем на миллиард долларов.

В 2024 году в Казахстане стартовали две ипотечные программы от "Отбасы банка": "Отау" и "Наурыз". Объём финансирования по этим программам составит 150 млрд и 300 млрд тенге соответственно. Параллельно в этом году поступит финансирование по программе "7-20-25" лимитом в 100 млрд тенге. Какое влияние они окажут на рынок недвижимости, inbusiness.kz выяснял у экспертов.

По мнению президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, сегодняшние ипотечные программы будут стимулировать рынок, но они должны быть безопасны для граждан, предотвращать риски и ориентироваться на закон "О долевом участии в жилищном строительстве", для того чтобы не повторить ситуации с ипотечной программой "7-20-25". Условия этой программы неожиданно способствовали развитию серого рынка, поскольку застройщикам оказалось выгоднее обходить закон, сначала реализовывая жилье по системе бронирования и начиная строительство на первоначальный взнос, а затем оформляя ипотеку. Это было проще, чем проходить полный законный процесс с получением всех необходимых разрешений, уплатой взносов и последующей продажей жилья без привлечения ипотечных средств.

Также разработка ипотечной программы "Отбасы банка" продолжает требовать дополнительной настройки. Программа "Отау" уже стартовала, но столкнулась с техническими сложностями в обработке заявок, что является времязатратным процессом. Кроме того, одно из условий участия в программе — наличие депозита с минимальным сроком 18 месяцев на момент подачи заявления. Учитывая все эти факторы, полноценное функционирование ипотечной программы ожидается позже.

На вопрос, как будут вести себя цены в условиях новых ипотечных программ, эксперт пояснил, что сейчас приближается летний период, который традиционно характеризуется пониженным спросом на недвижимость из-за того, что многие предпочитают отдыхать и отправляться в отпуск.

"Рост цен на жилье продолжится, это тесно связано с инфляцией и увеличением стоимости строительных материалов. Прогнозируется, что к концу года количество предложений на рынке начнёт снижаться из-за того, что в прошлом году было начато строительство меньшего количества объектов. Это приведет к уменьшению объёма предложений и, как следствие, к дальнейшему росту стоимости жилья", - отметил Виктор Микрюков.

По словам главы Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, внедрение программ "Наурыз" и "Отау" приведет к увеличению числа сделок на рынке, но не вызовет резкого роста цен на недвижимость. Дело в том, что программы содержат определенные ограничения, включая лимиты на суммы займов, что поможет предотвратить спекулятивные действия со стороны застройщиков, участвующих в программах и предоставляющих первичную недвижимость для клиентов "Отбасы-банка".

"Скорее всего, мы увидим тенденцию к оптимизации стоимости квадратного метра с небольшим снижением цен на жилье эконом- и комфорт-класса – примерно на 1-1,5% ежемесячно после внедрения программ. Программы "Наурыз" и "Отау" имеют свои ограничения, которые могут ограничить доступ к льготным условиям для широких слоев населения. Например, требование отсутствия собственного жилья в течение пяти лет, наличие депозита в "Отбасы банке" и прописки в определенных городах может исключить многих потенциальных заявителей", — подчеркнул эксперт.

На его взгляд, эти программы все равно могут стимулировать спрос на жилье, особенно в категориях комфорт-класса и эконом-класса. Это может привести к оживлению рынка и увеличению активности застройщиков. В то же время, прогнозируемое удешевление цен на жилье на 15% до конца года может сделать жилье более доступным для широких слоев населения.

"Важно, чтобы государственные программы жилищного строительства учитывали разнообразные потребности и возможности граждан, чтобы обеспечить доступное и качественное жилье для всех категорий населения. В целом, программы являются своевременными. Но реальные результаты станут заметны не раньше, чем через полгода после их запуска, особенно по количеству сделок и индексу стоимости квадратного метра", — добавил Ермек Мусрепов.

Кроме того, он считает, что для решения жилищной проблемы в Казахстане следует начать с поддержки строительной отрасли не через субсидирование ипотеки, а путём снижения затрат на строительство. В Казахстане практически нет отечественных строительных материалов, что приводит к зависимости от инфляции и цен на импортные материалы. Только через реальное замещение импорта (хотя бы на 80%) можно изменить эту тенденцию.

Более того, по мнению главы федерации недвижимости, важно найти способы регулирования миграционного процесса. Когда основные трудовые ресурсы сконцентрированы в нескольких городах, это отрицательно сказывается не только на рынке недвижимости, но и на других сферах, а также на экономике страны. Необходимо создавать условия для удержания людей в регионах и восстановления баланса между перенаселением на юге и дефицитом рабочей силы на севере Казахстана.