Ипотека может стать недоступной для казахстанцев – аналитики

Привязка предельной ГЭСВ по ипотеке к LTV* не решит основные проблемы рынка жилищного кредитования. Такое мнение LS высказали в аналитическом центре АФК.

С 1 июля 2026 года регуляторы планируют рассмотреть подобную возможность и ожидают, что такой подход позволит учитывать уровень обеспеченности займа и фактические рыночное условия.

Однако аналитики считают, что несмотря на гибкость данной меры по сравнению с предпринятыми ранее и дважды отложенными решениями о снижении максимальной ГЭСВ, она лишь продолжает вмешательство в рыночное ценообразование и может привести к ещё более серьёзным структурным перекосам в сегменте жилищного кредитования.

"Эта мера не решает ни одной из ключевых проблем ипотечного рынка, включая высокие цены на жилье, глубокую зависимость от госпрограмм (в текущем году 75% от новых займов приходится на льготные программы, которые обеспечили весь прирост выдачи), отсутствие вторичного рынка для пула ипотечных ссуд (для высвобождения ликвидности для новой выдачи), недостаточность и дороговизну длинного фондирования в нацвалюте", – подчеркнули профучастники.

Также они опасаются, что привязка ставки к LTV может ограничить доступ к жилищным займам для казахстанцев с небольшим первоначальным взносом, даже при их платежеспособности. В результате могут возникнуть скрытые барьеры для рыночного сегмента.

"Таким образом, несмотря на формальную адресность меры, к реальному повышению эффективности на рынке и устранению системных проблем она не приведет", – ожидают представители АФК.

Аналитики отметили, что банки при ценообразовании и так учитывают размер первоначального взноса, помимо залоговой стоимости, платежеспособности заемщика и стоимости фондирования.

"Привязка предельной ГЭСВ к уровню LTV как регуляторная мера на фоне высокой базовой ставки и отсутствия длинных денег может стать ещё одним ограничением для рыночной ипотеки, которая и так находится под давлением. Это, в свою очередь, может дополнительно снизить роль рыночной ипотеки и конкуренцию, ухудшить условия кредитования и прозрачность", – пояснили они.

Кроме того, собеседники LS указали на недостаточную сформированность казахстанского рынка жилищного кредитования в сравнении со странами с развитой секьюритизацией. По их словам, он продолжает быть зависимым от госфинансирования, страдает от высокой базовой ставки, поэтому дополнительное регулирование может "серьезно затруднить развитие рыночных программ".

Вместе с тем окончательное влияние на ипотечный рынок будет зависеть от деталей реализации предлагаемой меры, а именно от порогов LTV и механизма расчета предельной ставки, подчеркнули аналитики.

При этом, на их взгляд, в текущих условиях – когда на рынке уже наблюдаются ценовые искажения из-за большой доли госпрограмм, дороговизны рыночного сегмента в связи с высокой базовой ставкой и нехваткой обеспеченности долгосрочным фондированием – дополнительное административное вмешательство лишь усилит искажения на рынке.

"Банки не получат стимулов к расширению выдач, особенно на фоне дорогого фондирования, повышения налогового бремени и ужесточения макропруденциального регулирования. Учитывая неоднократные переносы ранее предложенного снижения ГЭСВ, нынешняя мера может восприниматься как очередная попытка административного контроля, без учета рыночных реалий и оценки последствий", – подчеркнули профучастники.

Отвечая на вопрос о том, станет ли ипотека доступной, аналитики предположили, что текущая предельная ГЭСВ сохранится для заемщиков с ограниченными первоначальными накоплениями. Речь идёт о молодых казахстанцах и семьях с детьми, которым трудно накопить большую сумму. При этом ставка может снизиться для заемщиков со значительным первоначальным взносом, которые и при действующих ограничениях с высокой вероятностью получили бы более низкую ставку в силу меньшего риска такого заимствования.

"Для оздоровления ипотечного рынка необходимы структурные меры по снижению стоимости фондирования, включая развитие долгосрочных тенговых ресурсов и механизмов секьюритизации, позволяющих БВУ повторно использовать финансовые ресурсы через продажу ипотечных портфелей. Также важно сдерживание инфляции и смягчение денежно-кредитной политики, чтобы ставки по ипотеке снижались естественным образом, а не административными решениями", – считают представители АФК.

Наряду с этим аналитики рассказали о необходимости открыть доступ к системе жилстройсбережений для всех БВУ. Это позволит снизить существующую высокую концентрацию рынка и создать условия для более широкой конкуренции и диверсификации ипотечных продуктов.

"Но что гораздо более важно, нужно поддерживать рост реальных доходов населения, чтобы расширить платежеспособный спрос без усиления зависимости от госпрограмм. Таким образом, приоритет должен сместиться с ценового вмешательства к устранению институциональных ограничений и стимулированию конкуренции и ликвидности", – заключили профучастники.

Ещё летом LS писал, что в проект нового закона о банках включат поправку о доступе банков к системе жилстройсбережений.

*LTV (Loan-to-Value) – это коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости залога, чаще всего используется в ипотечном или автокредитовании.