Как купить квартиру в ипотеку и сколько придётся переплатить

Разбираемся, на каких условиях в Казахстане можно купить жильё.

Покупка недвижимости – серьёзный шаг для большинства людей. Поскольку стоимость квадратного метра в Казахстане сегодня выше средней ежемесячной зарплаты, единственная возможность для большинства граждан купить жильё – это кредит, если, конечно, у вас нет большой суммы накоплений, которая позволит приобрести жильё сразу. Разбираемся, какие есть кредитные продукты для покупки жилья в Казахстане.

Важно знать для всех кредитных продуктов

Прежде чем подписывать договоры, внимательно изучите их содержание. Финансовая организация может взимать проценты за обслуживание займа. Как правило, это 1-2% от общей суммы.

Также к любому ипотечному кредиту прилагаются дополнительные условия. Это, в частности, страхование залогового имущества, то есть приобретаемого вами жилья, страхование жизни заёмщика (в случае, если с вами что-то произойдёт, страховая организация будет покрывать определённый период ваши обязательства перед банком). Как правило, такие страховки действуют в течение одного года, и на протяжении всего срока погашения кредита вам потребуется их ежегодно покупать.

В Казахстане внедрили регистрацию залога недвижимости через блокчейн
В Казахстане будут проверять сделки с недвижимостью от 50 млн тенге
Что ожидает рынок недвижимости и стоит ли ждать снижения цен

Кроме того, есть важные условия по досрочному погашению – может быть выставлено ограничение на некоторый период, когда досрочное погашение без штрафа невозможно. Может быть также предусмотрена возможность частичного досрочного погашения или рефинансирования – при взносе крупной суммы, помимо ежемесячного платежа, заёмщик может обратиться в банк для проведения рефинансирования, которое уменьшит сумму платежа или период погашения.

Также важно ознакомиться с графиком погашения. Банки выдают этот график на весь период, и вы сможете увидеть, как распределяется ваш ежемесячный платёж (какая его часть идёт на погашение основного долга, какая – на погашение банковского вознаграждения), и итоговую сумму выплаты. И помните – взяв кредит, вы всегда возвращаете намного больше, чем занимали.

Система жилищных займов

Такая система реализована через Отбасы банк. Суть жилищного займа проста – человек в течение определённого времени копит деньги на депозитном счёте. При этом на его накопления начисляются небольшие проценты, а также премия государства.

№1. Базовые условия жилищного займа

Сегодня для получения жилищного займа нужно выполнить три условия:

копить не менее трёх лет,
накопить не менее 50% от стоимости жилья,
достичь минимального оценочного показателя – 16.

Оценочный показатель – это индикатор финансовой дисциплины клиента банка. То есть если пополнять счёт ежемесячно и не делать больших перерывов между пополнениями депозита, то показатель будет быстро расти, а значит, можно будет быстрее получить жилищный заём.

Условия накопления таковы: банк ежегодно начисляет на накопленную сумму вознаграждение в размере 2% годовых. Также начисляется премия государства в размере 20% на сумму, которая не превышает 200 МРП, или 583 400 тенге. Если накопить эту сумму за год, то сумма максимальной премии в 2021 году составит 116 680 тенге.

Накопив таким образом на счёте 50% от стоимости жилья, недостающие 50% вкладчик может получить от банка в кредит по ставке от 3,5 до 5% годовых (годовая эффективная ставка составит от 3,6%).

Например, при стоимости квартиры в 15 млн тенге, условия займа будут такими. На протяжении трёх лет вкладчик вносит на депозит ежемесячно 221 000 тенге. Премия государства за весь период накопления составит 350 000 тенге, проценты банка за весь период – 241 000 тенге. Общая сумма накоплений в итоге составит 8,5 млн тенге. На недостающую для покупки жилья сумму 6,5 млн тенге оформляется кредит. Ежемесячный платёж по кредиту составит 104 600 тенге, срок займа – 6 лет. При такой схеме общая сумма выплаты банку за весь кредитный период составит 7,5 млн тенге, а переплата – 1 млн.

№3. Промежуточный заём

Второй вид жилищного займа – промежуточный. Он подходит тем, у кого уже есть 50% стоимости жилья, и при этом человек не хочет копить и ждать. Имеющуюся у него сумму клиент банка вносит на счёт. По условиям системы жилищных строительных сбережений деньги должны пролежать на счёте минимум три года. При этом пока деньги находятся на сберегательном счёте, на них также начисляется вознаграждение банка и премия государства.

Взамен клиент получает 100% от стоимости жилья в кредит по ставкам от 7 до 8,5% годовых (ГЭСВ от 7,4%). Такая ставка начисляется на всю сумму займа, но в первые три года. Затем деньги с депозита в размере 50% идут в счёт погашения долга, а ставка по займу снижается до 5% годовых (ГЭСВ от 5,2%).

На примере квартиры стоимостью 15 млн тенге. Ежемесячный платёж по кредиту в первые три года будет составлять 141 000 тенге, после перехода на жилищный заём – 82 000 тенге. Срок кредита – 9 лет. Сумма переплаты от стоимости жилья составит 4,2 млн тенге.

№4. Предварительный заём

Третий вид займа – предварительный заём. Он предполагает первоначальный взнос менее 50%. По предварительному займу кредиты выдаются в рамках государственных и собственных программ Отбасы банка.

№5. Льготный заём

Кроме того, в рамках действующих государственных программ выдается льготный заём, который можно получить, имея на депозите всего 10-20% от суммы, необходимой для покупки жилья. При этом ставка по кредиту будет такая же, как у жилищного займа – до 5% годовых (ГЭСВ от 5,2%). При выборе такого вида займа, первоначальный взнос зачисляется на депозит клиента банка, а взамен он получает заём в размере 100%. И сумма платежа по такому займу состоит из двух частей – одна часть суммы будет идти в счёт погашения процентов по кредиту, другая часть суммы будет пополнять депозит до необходимых 50%.

При этом на депозит также будет начисляться вознаграждение банка 2% годовых и премия государства 20% от суммы накоплений. Только после того, как на депозите накопится 50% от суммы займа, клиент банка начнёт погашать основной долг и продолжит погашать проценты по нему.

Государственные жилищные программы

В Казахстане действует несколько направлений Государственной программы "Нұрлы жер", разработанных для решения жилищных проблем граждан. Их главное отличие от ипотечных программ коммерческих банков – низкие процентные ставки и более льготные условия получения кредита.

№6. Кредитное жилье МИО

Направление "Кредитное жилье МИО" предназначено для очередников местных исполнительных органов, то есть акиматов. Ставка по кредиту – до 5% (ГЭСВ от 5,2%), первоначальный взнос – от 20%, срок займа – до 25 лет. При этом доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,7 прожиточного минимума (ПМ в 2021 году – 34 302 тенге) в месяц. То есть размер дохода на одного члена семьи в 2021 году не должен быть выше 126 917 тенге.

Купить можно новое жильё, которое строится по линии местных акиматов. Все новые объекты по данной программе размещаются на портале otbasybank.kz. Там можно посмотреть наличие объектов, которые строятся, узнать, ведётся ли уже приём заявлений, выбрать понравившуюся квартиру и подать заявку на участие в пуле покупателей жилья.

В рамках этой программы установлена предельная стоимость жилья. Для Алматы это до 240 тысяч тенге за квадратный метр, для Нур-Султана и его пригородных зон – до 220 тысяч тенге, в Шымкенте и пригородных зонах Алматы – до 200 тысяч тенге, в Актобе, Атырау, Актау, Туркестане, Карагандинской и Костанайской областях – до 180 тысяч тенге и в остальных регионах – до 160 тысяч тенге.

Основной конкурс проводится среди очередников акимата. В случае остатка свободных квартир проводится дополнительный конкурс среди вкладчиков банка, не являющихся очередниками акимата. Квартиры, оставшиеся после проведения дополнительного конкурса, реализуются путём прямых продаж.

Например, при общей стоимости квартиры 10 млн тенге первоначальный взнос составляет 2 млн тенге. При расчёте кредита на 19 лет ежемесячный платёж составит 67 667 тенге, из них 26 000 тенге направляется на пополнение депозита, а 41 667 тенге – на погашение займа. Переплата от стоимости квартиры составляет 4,9 млн тенге.

№7. Шанырак

Направление "Шанырак" – пилотный проект программы "Нұрлы жер". По этому направлению приобрести жильё могут так же очередники местных исполнительных органов, имеющие ежемесячный доход не более 3,7 ПМ на каждого члена семьи. Ставка по кредиту – 5% годовых (ГЭСВ от 5,2%), первоначальный взнос – 10%. Срок займа – до 20 лет.

Жильё можно приобрести в любых новых жилых объектах. Они могут быть построены как по линии акиматов, так и частными застройщиками. Можно приобрести жильё и по договору долевого участия (не введённое в эксплуатацию), но только при наличии у застройщика гарантии Единого оператора жилищного строительства.

Максимальная сумма займа зависит от ценового диапазона региона и составляет:

до 18 млн тенге для городов Нур-Султан, Алматы и их пригородных зон;
до 15 млн тенге для городов Атырау, Актау, Актобе, Шымкент, Туркестан, Караганда и Карагандинской области;
до 12 млн тенге для остальных регионов.

При стоимости жилья в 15 млн тенге первоначальный взнос составит 1,5 млн тенге. При расчёте кредита на 19 лет ежемесячный платёж составит 116 500 тенге, в том числе 54 000 – пополнение депозита, и 62 500 – погашение основного займа. Итоговая переплата от стоимости жилья составит 7,5 млн тенге.

№8. Бакытты отбасы

Ещё одно направление программы "Нұрлы жер" – это механизм "Бакытты отбасы", разработанный для кредитования семей с невысоким доходом. Эта программа подразумевает поддержку трёх категорий семей:

многодетные семьи;
неполные семьи;
семьи, воспитывающие ребёнка с ограниченными возможностями.

Для таких категорий граждан предусмотрены льготные условия кредитования. Приобрести жильё они могут, имея первоначальный взнос в размере всего 10%. Ставка по займу 2% годовых (ГЭСВ – от 5,2%). Срок кредитования – до 20 лет.

Сумма займа в городах Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Актау, Атырау составляет до 15 млн тенге, в других городах – до 10 млн тенге. При этом приобрести можно любое жильё как на первичном, так и на вторичном рынке, можно купить и частный дом.

Вместе с тем в программе "Бақытты отбасы" введены определённые лимиты по количеству кредитов в областях и трёх городах – Нур-Султан, Алматы и Шымкент. Лимиты рассчитаны пропорционально количеству очередников в областных и городских акиматах. По мере утверждения кредитных заявок и достижения лимитов, приём документов от участников программы "Бақытты отбасы" приостанавливается до следующего года. Это сделано для того, чтобы средства на приобретение льготных займов среди участников распределялись равномерно.

Заявки на участие в программе могут подать только те, кто стоит в очереди на жильё в местном акимате. Согласно установленным правилам, доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,1-кратной величины прожиточного минимума (в 2021 году прожиточный минимум составляет 34 302 тенге, соответственно доход на каждого члена семьи не должен превышать сумму, равную 106 336 тенге). Например, если в семье шесть человек (родители и четверо детей), то максимальный доход для участия в программе будет составлять 638 016 тенге.

При стоимости квартиры 15 млн тенге первоначальный взнос составит 1,5 млн тенге. При расчёте займа на 19 лет ежемесячный платёж по кредиту составит 79 000 тенге, из которых 54 000 уходит на пополнение депозита и 25 000 – на погашение займа. Сумма переплаты от стоимости жилья составит 3,9 млн тенге.

№ 9. Алматы жастары

Кроме республиканской программы "Нұрлы жер, также действуют региональные жилищные программы, разрабатываемые акиматами регионов совместно с Отбасы банком. Так, региональная программа кредитования молодёжи "Алматы жастары" позволяет алматинцам в возрасте до 35 лет получить льготный заём для приобретения собственной квартиры. Заём в размере до 18 млн тенге предоставляется под льготные 5% годовых. В пул кандидатов на льготное кредитование отбирают согласно балльной системе, специально разработанной для программы "Алматы жастары", которая учитывает множество критериев, направленных на поддержку молодых алматинцев. На баллы влияет количество лет в браке, наличие детей, место и стаж работы, профессия, опыт работы в качестве индивидуального предпринимателя, длительность прописки в Алматы.

При стоимости жилья в 18 млн тенге по данной программе первоначальный взнос составит 1,8 млн тенге, при расчёте займа на 19 лет ежемесячный платёж – 139 800 тенге, из которых 64 800 тенге идёт на пополнение депозита, 75 000 – на погашение займа. Итоговая сумма переплаты от стоимости жилья составит 9 млн тенге.

№ 10. Әскери баспана

Есть отдельная программа для военнослужащих – для тех, кто получает жилищные выплаты от государства. По закону, жилищные выплаты можно направлять на аренду жилья, на погашение ипотеки в БВУ, накапливать в Отбасы банке или стать участником программы "Әскери баспана". По этой программе военные могут получить один из трёх видов займа:

Предварительный предполагает первоначальный взнос – от 15 до 50%, ставку вознаграждения – 8%, срок кредитования – до 25 лет.
Промежуточный: первоначальный взнос 50%, ставка вознаграждения – 6%, срок кредитования – до 25 лет.
Жилищный: для его получения по ставке от 3,5 до 5% годовых вкладчику банка – получателю жилищных выплат необходимо накопить на счёте в Отбасы банке 50% от стоимости жилья.

По программе "Әскери баспана" жильё можно купить в любом городе Казахстана. Можно включить в сумму займа затраты на ремонт. Можно приобрести первичное или вторичное жильё, в том числе по договору долевого участия.

Ипотечный кредит в коммерческих банках

Банки второго уровня предлагают разные варианты ипотечного кредитования. Есть программы, которые банки реализуют совместно с определёнными строительными компаниями. В таких программах обычно предоставляется возможность выбора жилья в конкретных жилых комплексах, построенных одной компанией. Есть также простые ипотечные кредиты, когда клиент выбирает понравившееся ему жильё на рынке самостоятельно, и в случае если выбранная недвижимость соответствует критериям (как правило, требования касаются возраста объекта – он не должен превышать 40-50 лет), оформляет ипотечный кредит.

Банки достаточно гибко подходят к клиенту. Но, конечно же, нужно понимать, что купить недвижимость, не имея подтверждённого дохода или вообще работы, при отсутствии первоначального взноса, да ещё и имея пару просроченных потребительских займов, – не получится.

При рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита банк проверит кредитную историю потенциального заёмщика, а также получаемый доход (по пенсионным отчислениям). В "плюс" будет засчитана уже имеющаяся положительная кредитная история, участие в зарплатном проекте того же банка, где вы хотите получить кредит – это на 1-1,5% может снизить процентную ставку по займу.

Ипотечные кредиты в Казахстане стали чаще брать возрастные заёмщики
Казахстанцы взяли вдвое больше ипотечных кредитов, чем в 2020 году. Как это влияет на стоимость жилья
Ипотечную программу "Орда" приостановят с 1 октября: лимит финансирования на год исчерпан

Размер процентной ставки зависит ещё и от суммы первоначального взноса, и от срока займа. Например, некоторые банки предлагают совместные с застройщиками программы, где годовая эффективная ставка составляет всего 1,9% годовых. При этом срок займа по такой низкой процентной ставке – всего 12 месяцев. Но при обычном ипотечном займе на срок от 10 лет, ставка в среднем составляет 13%.

Для примера возьмём квартиру стоимостью 15 млн тенге. Первоначальный взнос – 20%, то есть 3 млн тенге. Срок займа – 10 лет, ставка – 13%. Ежемесячный платёж при таких условиях будет составлять около 224 000 тенге, а итоговая сумма переплаты от стоимости жилья составит около 12 млн тенге. Если выбрать более долгий срок погашения, например, 15 лет, сумма ежемесячного платежа составит 189 000, но при этом итоговая переплата будет больше – 19 млн тенге.

Подсчитать примерную нагрузку и оценить перспективы помогают кредитные калькуляторы. Их можно найти на сайтах банков. Расчёт будет, конечно, не доскональный, но увидеть примерный размер ежемесячного платежа и оценить свои финансовые возможности с их помощью можно.