Аренда квартир в Алматы и Астане: что происходит с ценами

Прошлой осенью Казахстан захлестнула волна недовольства по поводу резкого повышения цен на аренду жилья. Многие собственники ставили арендаторам ультиматум: либо выселяйтесь, либо платите в два раза больше. Однокомнатная квартира в Алматы могла за одну ночь подорожать со 150 тысяч тенге до 250 тысяч, а то и до 400 тысяч. Причиной этому был наплыв мигрантов из России.

Позднее многие из приехавших либо вернулись домой, либо улетели в другие страны. Однако к прежнему уровню цены не возвращаются. В чём причина высоких цен? Будет ли снижение? И может ли повлиять на ситуацию государство?

Как менялись цены на протяжении года

По данным Бюро нацстатистики, цены на арендное жильё в Казахстане росли на протяжении всего прошлого года. В январе-феврале 2022 года арендная плата за благоустроенное жильё повысилась на 20-23% по сравнению с тем же периодом 2021 года и находилась на таком уровне вплоть до июля.

Обычно летом цены на аренду жилья падают из-за отъезда студентов. Но в 2022 году они, наоборот, постепенно росли и достигли максимума в октябре – прирост цен тогда составил 50-55% по сравнению с тем же месяцем в 2021 году. Без сомнения, такой скачок цен был связан с наплывом релокантов из России. Именно в конце сентября в Москве было объявлено о частичной мобилизации резервистов.

Особенно заметным рост цен был в Кокшетау (на 45,5%), Петропавловске (45,2%), Алматы (43,9%), Актау (41,1%) и Костанае (40,8%).

Октябрьские цены продержались недолго: аренда почти сразу стала дешеветь, но происходило это медленно – к январю 2023 года падение составило 15-20%.

"Рост цен на аренду жилья в октябре можно рассматривать как спекулятивный ажиотаж. Поэтому сейчас происходит корректировка цен. Мы видим, что стоимость аренды практически снизилась до тех значений, которые были летом 2022 года (апрель 2023-го – 27,6%, летом – около 23%). Но как тогда, так и сейчас даже эти цены значительно завышены, потому что они не соответствуют реальным доходам населения", – заметил Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости.

Что будет со стоимостью аренды

Именно из-за того, что доходы населения не растут, эксперт ожидает, что в течение этого года стоимость арендного жилья будет продолжать понемногу падать и к концу года снизится на 10-20%.

Возможно, будут сезонные всплески: к примеру, в начале осени обычно арендодатели повышают цены из-за приезда студентов. Но, как правило, затем цены снова возвращаются к прежним показателям.

Что касается другого варианта развития событий – повышения цен на аренду жилья, то экономических предпосылок для этого нет, добавил Александр Пак, президент Ассоциации риелторов Казахстана.

"Аренда – это не строительство объекта, где застройщик смотрит на стоимость стройматериала, который в свою очередь зависит от курса доллара, поставщиков, логистики и подорожания бензина. Цена аренды должна зависеть от спроса на съёмное жильё и платёжеспособности населения. Однако платёжеспособность у нас низкая, но цены высокие. Почему? Сегодня мы видим, что, определяя цену, собственники хотят просто перенести на неё все свои месячные расходы, отсюда и нереальные цены. Экономический рост в Казахстане невысокий, поэтому даже если повышение цен арендного жилья и будет, оно будет экономически необоснованным", – считает Александр Пак.

Не у всех оптимистичные прогнозы

Более пессимистические прогнозы даёт эксперт рынка недвижимости Казахстана Диляра Сулейменова. По её мнению, ожидать снижения цен на аренду жилья в ближайшее время не стоит, так как рынок аренды продолжает быть активным. Этому способствует несколько факторов.

1. Во-первых, спрос на жильё со стороны россиян по-прежнему остаётся высоким. Многие приезжие, которые арендовали жильё на пике цен и решили всё-таки остаться, сейчас стараются менять квартиры и искать жильё подешевле, а это подстёгивает спрос.
2. Во-вторых, скорое завершение льготных ипотечных программ делает покупку жилья менее доступной для казахстанцев, так как процентная ставка у банков слишком высокая и непосильная.
3. В-третьих, инфляционные процессы также влияют на стоимость аренды жилья.

"Ситуация на рынке аренды будет зависеть от ситуации в соседней стране – России. Могут даже вырасти цены, если начнётся новая волна миграции, а это вероятно, поскольку Россия недавно внесла ряд поправок в законодательство, ужесточающие систему призыва", – предположила Диляра Сулейменова.

Сколько стоит арендное жильё в мегаполисах?

По словам Александра Пака, в среднем однокомнатная квартира в Алматы стоит сейчас 250 тысяч тенге в месяц, тогда как до наплыва иностранцев её можно было снять за 120-150 тысяч тенге. Двухкомнатные сейчас начинаются от 250 тысяч тенге и могут доходить до миллиона. Трёхкомнатные можно найти в пределах 400-600 тысяч тенге, до повышения цен они стоили 250-350 тысяч тенге.

Таким образом, цены в Алматы поднялись практически в два раза после приезда россиян. Стоимость жилья не так сильно изменилась на окраинах – в Наурызбайском, Ауэзовском и Турксибском районах, и, наоборот, сильно возросла в центре и возле линии метро – в Алмалинском, Медеуском и Бостандыкском районах.

В Астане цены на аренду значительно ниже, заметил Абиль Дюсенбаев, руководитель столичного агентства недвижимости "Районы". Однокомнатные квартиры здесь стоят от 100 до 180 тысяч тенге, двухкомнатные – 150-200 тысяч, а трёхкомнатные – 200-350 тысяч. Цена аренды будет зависеть от класса жилья и наличия (а также состояния) мебели и техники.

Самые дорогие районы в столице – Есильский и Байконурский, также спросом пользуется центр правого берега – улицы Республики, Иманова, Бараева и Кенесары-Абая. Завышать цены также могут районы вокруг крупных бизнес-центров и правительственных зданий, так как там в основном останавливаются люди, работающие неподалёку.

Квартиры подешевле можно найти в Алматинском и Сарыаркинском районах, а также в некоторых новых ЖК на левом берегу, которые имеют сомнительную репутацию – были долгостроями или в которых наблюдаются перебои с водой и теплом из-за нехватки мощностей.

О проблемах Астаны

К слову, нехватка мощностей, затяжное строительство ТЭЦ-3 И НФС-2 могут также в долгосрочной перспективе повлиять на цены на жильё в столице, подметил Абиль Дюсенбаев.

По итогам 2022 года ввод в эксплуатацию жилья в Астане сократился на 26%. С января 2023 года в столице был введён запрет на выдачу техусловий для проектирования жилья. Аким Женис Касымбек связал это с нагрузкой на инфраструктуру и быстрым ростом населения. "Если нет сетей, нет мощностей и мы не видим перспективы на 3-4 года значительного увеличения, мы не имеем права давать разрешение на проектирование и строительство жилья", – заявил глава городской администрации на встрече с предпринимателями.

Абиль Дюсенбаев считает, что в будущем это может привести к подорожанию аренды жилья в столице, так как население Астаны с каждым годом только увеличивается, а жилищного фонда будет не хватать.

Может ли государство помочь?

Недовольство населения стоимостью аренды в мегаполисах с каждым разом нарастает, но есть ли из этого выход? По мнению Ермека Мусрепова, отрегулировать рынок может помочь государство.

"В апреле прошлого года правительство запустило программу по субсидированию арендных платежей для социально уязвимых слоёв населения. Около 70 тысяч человек получат такую помощь в этом году. При этом в программе указывается, в пределах какой суммы должна быть стоимость жилья и какой площади. Также есть программа аренды жилья для работающей молодёжи до 35 лет. Все эти механизмы могут помочь государству регулировать цены на аренду доступного жилья", – считает эксперт.