Девять кругов ада. Как вложиться в строящийся объект и не стать обманутым дольщиком

Что может насторожить дольщиков перед заключением договора?

Как правильно выбрать застройщика и не стать обманутым дольщиком. Об этом корреспонденту Informburo.kz рассказала юрист, член Алматинской городской коллегии адвокатов Анастасия Лялькова.

Уже полгода она ведёт дела дольщиков двух проблемных жилых комплексов. Какие уроки можно извлечь из этих дел – в нашем материале.

Проверяйте застройщика

Прежде чем купить квартиру в строящемся доме, дольщику нужно убедиться в надёжности застройщика. Для этого он должен проверить:

Документы на строительный объект: разрешение на строительство, документ на земельный участок, проектно-сметную документацию, лицензии участвующих в строительстве компаний.
Учредительные документы – устав и учредительный договор, в котором даётся информация о собственнике и акционерах компании.
Список уже введённых в эксплуатацию и строящихся объектов. Оцените качество работы других объектов и проверьте темп их строительства.
Нет ли застройщика в списке недобросовестных. В этот список входят компании, которые привлекают средства дольщиков без заключения договора долевого участия, что является незаконным. Местные акиматы регулярно обновляют данные списки на своих порталах, также их можно найти в СМИ.
Судебные разбирательства. В Банке судебных актов можно ввести в окошке "Ответчик" название застройщика и посмотреть, нет ли у компании процессов с дольщиками.
Отзывы на форумах. Поспрашивайте жильцов, насколько они довольны уже сданными объектами.

Дольщику рекомендуется собрать всю информацию о застройщике: год создания компании, где она работает, адреса и контакты офисов, кто руководитель, генподрядчик и компании-партнёры.

По закону застройщик обязан предоставить дольщику все свои разрешительные и правоустанавливающие документы.

Заключайте только договор долевого участия (ДДУ)

Если застройщик хочет привлечь для строительства средства дольщика, он должен заключить с ним договор долевого участия. Иные виды договоров, вроде договора бронирования, резервирования, инвестирования и цессии, являются незаконными. Они не гарантируют дольщику, что объект будет достроен и он станет собственником квартиры.

Адвокат Анастасия Лялькова рассказала, что её клиенты подписали договоры бронирования, а в итоге застройщик поднял цены на жильё. Более того, некоторые квартиры оказались перепроданы другим людям.

"Изначально стоимость квадратного метра жилья была достаточно низкая. Люди решили приобрести квартиру по привлекательной цене и заключили договоры бронирования. Когда подошёл срок заключения договора купли-продажи, дольщиков уведомили, что цена на жильё повысилась из-за удорожания строительства и финансового кризиса. Конечно, люди с этим не согласны и считают себя обманутыми, ведь они заключили договоры по другой цене", – отметила Анастасия Лялькова.

Опасайтесь компаний-посредников

Адвокат предупреждает, что помимо договора бронирования дольщикам надо опасаться и компаний-посредников – так называемых агентов по недвижимости.

Так как договоры бронирования незаконны, застройщики не могут открыто рекламировать свои дома. В таком случае вместе с застройщиком работает некая компания-посредник, которая занимается реализацией этих не построенных квартир.

"Получается, люди заключают договор не с самим застройщиком, а с компанией-посредником. Это влечёт за собой большие риски. Мы не знаем, в каких договорных отношениях находится компания с застройщиком. Если она нецелесообразно использует денежные средства дольщика, то потом мы не сможем принудить её заключить договор купли-продажи, потому что компания-посредник не выступает в качестве продавца и не может сама реализовать эти квартиры", – предупредила Анастасия Лялькова.

Какие гарантии даёт договор долевого участия

С 2016 года в Казахстане действует Закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Согласно ему застройщики могут привлекать средства дольщиков только в трёх случаях:

При получении гарантии от "Казахстанской жилищной компании" (КЖК).
При участии в проекте банка второго уровня.
После возведения каркаса многоквартирного жилого комплекса.

Без одного из трёх условий застройщик не имеет права заключать с гражданами договор долевого участия.

Что даёт гарантия от КЖК и участие БВУ

Если "Казахстанская жилищная компания" выдала застройщику гарантию, это значит, что она проверила его надёжность: финансовые показатели, ценовую политику, источники финансирования, проанализировала объёмы и стоимость строительства, просмотрела разрешительные и правоустанавливающие документы и удостоверилась в отсутствии судебных или налоговых разбирательств.

Если после всех этих проверок застройщик всё равно окажется банкротом или не сможет сдать объект вовремя, КЖК обязана будет по закону профинансировать завершение строительства и проследить за ходом работ. Дольщик при любых обстоятельствах получит свою квартиру.

Если банк второго уровня финансирует строительство ЖК, то деньги дольщиков могут быть использованы только после возведения каркаса дома. Во время строительства земля и строящийся объект будут находиться в залоге у дольщиков. Если банк решит реализовать заложенное имущество, вырученные деньги направятся на удовлетворение требований дольщиков.

Таким образом, договор долевого участия может значительно обезопасить дольщика от недобросовестных застройщиков.

Внимательно читайте ДДУ и советуйтесь с адвокатами

В договоре долевого участия должно быть прописано:

примерная проектируемая площадь квартиры;
сроки завершения строительства;
цена за квадратный метр или за готовую квартиру;
гарантийный срок службы здания.

Также должно быть приложение к договору – документы на земельный участок, проектно-сметная документация, архитектурно-планировочное задание.

"Обычно компания застройщика даёт шаблон ДДУ, но покупатель вправе предложить свою редакцию. Не надо бояться настаивать на исключении тех пунктов, которые вас пугают, или предлагать новые, которые могут обезопасить вас. Допустим, покупатель может настоять на включении в договор пени за нарушение сроков строительства. Застройщики тоже не хотят терять потенциальных клиентов, поэтому это всё будет обсуждаться", – отметила Анастасия Лялькова.

Как проверить, что договор долевого участия не фиктивный? После его подписания застройщик обязан зарегистрировать договор в местном акимате с помощью информационной системы "Казреестр". Дольщик может потребовать от девелопера выписку из единой базы данных или получить её сам в городской администрации.

Сколько в Казахстане недобросовестных застройщиков

По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития, в Казахстане на сегодня строятся 940 объектов. Из них 313 получили гарантии или разрешения на привлечение средств дольщиков, остальные 627 объектов не имеют таковых разрешений.

Согласно информации МИИР, эти компании являются потенциальными недобросовестными застройщиками, находящимися в зоне риска.

Почему их так много? Дело в том, что получить гарантию от КЖК или финансирование банка второго уровня не так-то просто. Для этого застройщик должен соответствовать таким критериям:

иметь опыт работы не менее трёх лет;
иметь реализованные проекты площадью не менее 18 000 м² в городах республиканского значения и не менее 9 000 м² – в других административно-территориальных единицах;
иметь активы, оставшиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года.

"Молодым и неизвестным компаниям, которые только заходят на рынок, достаточно сложно получить гарантию от КЖК. Таких застройщиков, которые проработали много лет, имеют репутацию, уже реализованные проекты и у которых нет проблем с финансированием, очень мало и все знают эти компании", – заметила Анастасия Лялькова.

Сейчас, по данным КЖК, в Астане только 20 строящихся объектов имеют гарантию от жилищной компании, 26 домов возводятся с участием БВУ, а 117 объектов вовсе не имеют разрешения на привлечение средств дольщиков.

Поэтому следует быть осторожными и перед покупкой жилья консультироваться с юристами.