Как не платить НДФЛ с продажи квартиры: налоговая объяснила правила по льготам и срокам

Федеральная налоговая служба (ФНС) выпустила разъяснения относительно оформления налоговых вычетов и уплаты НДФЛ при продаже недвижимости.

Ведомство осветило правила определения срока владения объектами, особенности продажи долей, апартаментов и единственного жилья.

ФНС отметила, что российское законодательство не предоставляет специальных льгот для граждан с инвалидностью II группы в отношении сокращения минимального срока владения недвижимостью перед её продажей. Таким образом, такие налогоплательщики обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц на общих основаниях, что закреплено в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Особое внимание было уделено случаям, когда доли в одной квартире приобретались в разные сроки. Если недвижимость продается по одному договору купли-продажи, срок владения, дающий право на освобождение от НДФЛ, определяется по самой ранней дате возникновения права собственности.

Например, если одна треть квартиры была куплена в 2008 году, а остальные две трети были унаследованы в декабре 2024 года, то вся квартира считается находящейся в собственности более пяти лет, что освобождает от уплаты налога при продаже.

Отдельные разъяснения касаются апартаментов, приобретённых по договору долевого участия. Правило, по которому срок владения начинается с момента полной оплаты стоимости жилья, относится только к жилым помещениям. Это указано в абзаце четвертом пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Апартаменты, относящиеся к нежилым помещениям, начинают исчислять срок владения с момента государственной регистрации права собственности.

ФНС также напомнила о порядке применения имущественного налогового вычета при продаже долей. Если собственник реализует свою долю по отдельному договору купли-продажи, он может получить вычет в полном размере — до 1 млн рублей, но не выше суммы полученного дохода. Это право предусмотрено подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если квартира продается всеми собственниками одновременно по единому договору как единый объект, имущественный вычет в размере 1 млн рублей распределяется между участниками сделки пропорционально их долям. При этом общий размер вычета по всем объектам недвижимости, проданным в течение одного календарного года, не может превышать установленный законом лимит в 1 млн рублей.

ФНС также разъяснила правила продажи единственного жилья. Для такой недвижимости минимальный срок владения, после которого доход освобождается от налогообложения, составляет три года, как указано в подпункте 4 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Если единственное жилье находилось в собственности менее трёх лет, продавец обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог с полученного дохода, что закреплено в подпункте 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ.