Минэкономики готовит удар по застройщикам: это может перевернуть рынок недвижимости

Ведомство намерено ввести запрет на рекламу жилых комплексов до ввода в эксплуатацию, что остановит привлечение средств для многих компаний, не работающих в рамках закона о долевом участии.

Согласно проведенному анализу регуляторного воздействия министерства нацэкономики, застройщики злоупотребляют законом, незаконно привлекая средства дольщиков путём рекламы недостроенных или вовсе не начавших строиться объектов, передает inbusiness.kz.

В связи c этим министерство предлагает норму, в соответствии с которой "застройщик и (или) уполномоченная компания вправе осуществлять рекламу проекта строительства многоквартирного жилого дома только после выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков местным исполнительным органом".

Как уточняется в документе, в 2023 году установлено, что 165 строительных компаний осуществляют рекламную деятельность без соответствующего разрешения на привлечение денег дольщиков, указывая ссылки на 23 статью Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве", при этом готовы заключить предварительные договоры бронирования, другие виды договоров с оплатой первоначального взноса и так далее.

Число субъектов, действующих в сфере строительства, постоянно растёт. Данные бюро национальной статистики показывают, что:

в 2020 году зарегистрировано 3592 новых юридических лица, из которых 3590 – субъекты малого предпринимательства;
в 2021 году зарегистрировано 5659, из которых 5655 – малые;
в 2022 году зарегистрировано 5554, из которых 5549 – малые;
за 8 месяцев 2023 года зарегистрировано 4762, и все они являются субъектами малого бизнеса.

Количество нарушений также увеличивается. Так, отчет комитета по правовой статистике Генеральной прокуратуры РК показывает, сколько административных дел было возбуждено по статье 320 КоАП "Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве и жилищного законодательства":

По данным МНЭ, в действующей редакции статьи 23 Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве" предусмотрено право застройщика давать рекламу в маркетинговых целях для получения представления о спросе. При этом существует требование о размещении в такой рекламе информации о том, что договоры о долевом участии (ДДУ) в жилищном строительстве будут заключаться только после заключения договора о предоставлении гарантии с Единым оператором или выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков местным исполнительным органом.

"Однако на практике застройщики злоупотребляют своим правом и размещают требуемую информацию мелким трудночитаемым шрифтом или в неудобных для прочтения местах, что приводит к обману потребителя и даёт возможность для заключения ДДУ", — говорится в документе.

Как считают в МНЭ, введение данного требования является соразмерным, так как статистика нарушений показывает несоразмерность стимулов (низкие штрафы) для соблюдения застройщиками требований законов.

"Суммы штрафов несоизмеримы с ущербом, который несут дольщики проблемных домов. Так, в 2019 году в Астане 16 тысяч семей оказались и без денег, и без недвижимости, ущерб гражданам составил более 30 млрд тенге. Вместе с тем сумма штрафа за незаконный сбор средств граждан составила 250 млн тенге (оштрафованы около 300 компаний, следовательно, одна компания оплатила штраф не более 800 тыс. тенге). Следовательно, действующие административные меры являются наименее рациональными, нежели предлагаемое", — подчеркивают разработчики.

Введение данного требования необходимо, так как реклама строящегося жилья без получения разрешения на привлечение денег дольщиков приводит к обману потребителей (дольщиков) и росту социальной напряженности среди населения, резюмируют в МНЭ.