Почему могут отказать в оформлении сделки с квартирой и как это исправить

Разбираемся, какие трудности могут возникнуть при оформлении квартиры при вступлении в наследство, продаже или дарении.

В Казахстане на законодательном уровне закреплено требование о том, что право собственности на недвижимость наступает только после государственной регистрации. При этом не имеет значения характер сделки: вступление в наследство, купля-продажа или дарение.

Все сведения по объекту вносятся и сохраняются в едином правовом кадастре (Единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество). Поэтому при оформлении сделок с недвижимостью у собственников нередко возникают проблемы.

Рассказываем, почему из-за одной неточности могут отказать в оформлении договора купли-продажи, какие сведения будут перепроверять и как внести корректировки в правовой кадастр.

№1 Как проверить правильность документов

Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (Форма №2) является основным документом, используемым при оформлении сделок с недвижимостью и дальнейшей государственной регистрации.

Сведения, указанные в оригинале документа на квартиру/дом на бумажном носителе, должны полностью совпадать с теми данными, которые указаны в справке.

Если будут найдены малейшие расхождения, то в оформлении сделки будет отказано.

№2 Какие сведения проверят на совпадение

кадастровый номер объекта недвижимости;
адрес месторасположения объекта, регистрационный код адреса (при его наличии);
общая площадь квартиры/дома;
жилая площадь;
фамилия, имя, отчество собственника или собственников;
дата/время регистрации права собственности;.
основания для возникновения права: договор приватизации, договор дарения, договор обмена, договор купли-продажи, решение суда и т.д.;
зарегистрировано/ не зарегистрировано обременение права;
зарегистрированные юридические притязания и сделки, не влекущие возникновения прав или обременений на недвижимое имущество.

№3 Какие расхождения проверяют в первую очередь

Кадастровый номер объекта недвижимости. Это индивидуальный, не повторяющийся на территории республики номер объекта недвижимости – две квартиры с одинаковым номером существовать не могут. Поэтому перепроверяется каждая цифра в оригинале договора и сведениях из справки, если находится несовпадение, то следует отказ.

Адрес. В Казахстане регулярно происходят переименования городов, улиц, населённых пунктов, областей и районов. Правила таковы, что собственник обязан подать документы на корректировку данных и получение нового технического паспорта в случае изменения названий в адресе. Услуга оказывается бесплатно и не требует выезда технического специалиста на объект.

Общая и жилая площади квартиры/дома. Размер площадей, указанных в оригинале документа на квартиру/дом, должен совпадать со сведениями, отражёнными в справке. Если имеются расхождения, то придётся вносить корректировку. Изменения вносятся на основании данных технического паспорта на квартиру. Если дом старый и в общую площадь квартиры не внесена площадь балкона/лоджии, то технический паспорт придётся менять.

В этом случае вызов специалиста для обмера объекта обязателен. Замена технического паспорта также потребуется после перепланировки и/или переоборудования квартиры.

№4 Какие расхождения могут быть ещё

Фамилия, имя, отчество собственника или собственников. Если фамилия, имя или отчество собственника или одного из собственников изменялись в связи с разводом, браком либо переменой ФИО, то это должно быть отражено в базе данных. В ЦОН либо через портал egov.kz для внесения корректировки вместе с правоустанавливающими документами на квартиру/дом подаётся документ – основание для смены ФИО: свидетельство о разводе или браке; свидетельство о смене фамилии, имени, отчества.

Основание возникновения прав. Право на собственность возникает на основании следующих документов: свидетельства о праве наследования; договора дарения; договора купли-продажи; решения суда; договора мены; договора приватизации. Проверка касается названия документа, его номера (при наличии) и даты составления.

К примеру, имеется договор приватизации №276 от 02.11.2002 года (на бумажном носителе), однако в справке номер договора изменён, например, на №267 от 02.11.2002 года. Соответственно, сведения в электронной базе необходимо откорректировать.

Зарегистрировано/ не зарегистрировано обременение права. Любые действия с недвижимостью, находящейся под арестом, запрещены. Даже если все сведения в оригинале документов на квартиру полностью совпадают с данными в справке, последует отказ в оформлении сделки и дальнейшей государственной регистрации.

№5 Как исправить на первом этапе

В первую очередь необходимо привести в порядок сведения, указанные в техническом паспорте, и при необходимости заменить старый документ на новый.

В настоящее время обязательной замене подлежат технические паспорта в старых жилых домах, где в общей площади квартиры не была учтена площадь балкона/лоджии.

К примеру, собственник поменял фамилию. Для оформления сделки купли-продажи квартиры ему необходимо внести корректировку в базу данных. При обращении в ЦОН выяснилось, что технический паспорт на квартиру устарел, так как в общую площадь квартиры не была включена площадь балкона. Поэтому на первом этапе ему необходимо поменять технический паспорт, а затем вносить изменения по поводу фамилии.

№6 Как исправить на втором этапе

Внеся изменения в технические характеристики квартиры и получив новый технический паспорт (при необходимости), собственник подаёт документы на корректировку через ЦОН или портал egov.kz. Помимо заявления установленного образца, в котором перечисляются сведения, требующие корректировки, необходимо представить:

правоустанавливающие документы на квартиру/дом. Оригинал забирает сотрудник ЦОН, взамен предоставляет соответствующую расписку установленного образца;
технический паспорт;
удостоверение личности;
документ, подтверждающий необходимость внести корректировку: свидетельство о разводе/браке или смене фамилии; новый технический паспорт и т.д.

После того как корректировка сведений в электронной базе будет произведена, собственник может приступить к оформлению сделки купли-продажи (дарения, обмена) и последующей государственной регистрации прав на недвижимость.